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新築?中古?どちらが良いの?

アパート経営における新築と中古の長所・短所を、様々な角度から検証ました。

新築・中古?最初は中古アパート経営を考えがち

アパート経営を始めるにあたって決めなければならないのが、新築、中古、どちらのアパートで経営するかということです。アパートの経営という部分は同じですが、それぞれに長所と短所があります。

初心者の方は比較的安い中古アパートを考えがちですが、価格だけにめを奪われずに、あらゆる視点から両者を比較検討して自分に合った選択をしていきましょう。

新築アパート経営と中古アパート経営の長所・短所の比較

中古アパートは既に入居者が入っており、賃料収入も実績があるので、投資への安心感があります。
価格上昇は続いていますが、新築よりもその傾向は穏やかですし、売主も一般のサラリーマンや投資家の方が多く、価格交渉の余地もあると言えます。初心者の方には、新築アパートよりも魅力を感じる方が多いのも無理はありません。

しかし、最近の価格上昇により、確実に新築アパートと中古アパートの価格差は小さくなっています。

【新築アパート経営と中古アパート経営の比較】
比較項目 新築アパート経営 中古アパート経営
初期費用 初期費用が高くなる反面、銀行の評価額も高いためローンが組みやすく自己資金が少なくて済むメリットがあります。 購入額が比較的安い反面、ローンの審査が厳しくなるため自己資金の割合が高くなる傾向があります。
運営費用 新しい物件のため当面はメンテナンスなどの費用が掛かりません。建物の評価額が高いため節税にもメリットがあります。 築年数によってはすぐにも修繕費やリフォーム費用が必要になります。入居者の確保も難しいので大幅な改修や賃料のバランスなど、経営には専門の経験とスキルが必要です。
入居者の募集 家賃を高く設定する必要があるため入居者が付きにくいと考えられがちですが、新築という付加価値は大きく意外に入居者募集で苦労しないのが新築アパート経営の特徴です。 中古アパートでは最初から入居者がいることが多く、すぐに家賃収入が得られるメリットがあります。しかし購入当初から空室がある場合や、退去によって空室が発生した場合に新規の入居者が付きにくいデメリットもあります。
物件の選定 新築アパートでは土地の特性などを考えて、地域に合ったスタイルのアパートを建築することができます。建て売りのアパートの場合も物件を見てから購入できるメリットがあります。 物件を見てから購入できるメリットがあるのは建て売りと同じですが、購入時点で満室の物件では室内を見ることができないので中がどうなっているのか、どういう人が入居しているのか解らずに購入しなければならない欠点もあります。

土地から探す新築アパート投資のメリット

自分の条件に合った希望のエリアで中古アパートを購入することは非常に難しいですが、土地から探すアパート建築であれば、築古の中古戸建を解体してアパートを新築することもできるので、エリアも選択でき、希望通りに建てられる可能性が高くなります。

また中古アパートの場合、順調に収益が上がっている物件を手放すオーナーがいるでしょうか?
手放すからには何かしらの理由があると考えるのが自然です。

中古アパートの管理で大変な要素の一つが、修繕費になります。
一般的に、竣工から15年程度で初回のメンテナンスや設備の入れ替えの時期がやってきます。
でうすので初回修繕費用が発生する直前に売られてしまった物件が市場に出回ります。

目先の数字にとらわれて中古物件を購入すると、購入直後に修繕で費用がかかることも想定しなければなりません。

新築物件は中古物件より当然価格は高くなります。しかしいきなり修繕費用が発生すること考えにくいですし、家賃を高めに設定しても入居者が付きやすく、評価も付きやすいため融資が受けやすいという側面もあります。

現在は物件価格の95%程度までのローンも可能ですし、近頃の融資利率を考えると少ない自己資金でキャッシュフローを生むことが出来ると考えます。

長いスパンで考えると、中古物件より新築物件の方が収益をあげられるというのが当サイトの考えです。

 
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